계약이 끝났지만 보증금을 받지 못한 상황이라면,
주요 쟁점과 대응 순서를 함께 살펴보세요.
보증금 문제는 반환을 요구하는 것과 실제 회수하는 과정을 함께 살펴야 합니다. 계약서상 만료일이 지났더라도 갱신과 해지 통지의 경위에 따라 종료 여부가 다투어질 수 있고, 임대인은 연체 차임이나 원상회복 비용의 공제를 주장할 수 있습니다. 계약 종료, 남은 보증금과 인도 상태를 구분해 정리하는 것이 출발점입니다.
이런 상황이라면 확인하세요.
- 계약이 끝났지만 새 임차인이 들어와야 보증금을 주겠다고 합니다.
- 반환하기로 한 날짜가 지나도 일부 금액만 지급합니다.
- 이사를 앞두고 있는데 보증금과 기존 권리를 함께 지켜야 합니다.
- 집주인 연락이 두절되어 전세사기가 의심됩니다.
보증금반환, 무엇을 살펴야 할까요?
계약 종료를 설명할 자료
최초 계약과 갱신계약, 갱신거절·해지 통지, 상대방의 답변을 이어서 확인합니다. 내용증명을 발송한 자료뿐 아니라 상대방에게 도달한 경위를 확인할 자료도 함께 정리합니다.
청구액과 공제 주장을 구분
지급한 보증금에서 이미 반환받은 금액을 빼고, 임대인이 주장하는 연체 차임·관리비·원상회복 비용을 항목별로 나눕니다. 공제 요구의 근거와 사진, 계약 특약 등을 비교해 다투는 범위를 정합니다.
소송과 회수 계획을 함께 검토
임대인의 지급 의사와 재산 상태, 임차주택의 등기와 경매 진행 여부를 확인합니다. 반환청구와 별도로 권리 보전, 보증기관 청구, 판결 이후 집행이 필요한지 검토합니다.
사건은 이렇게 검토합니다.
- 계약 종료·미반환액·인도 상태 정리
- 반환 요청과 상대방 주장에 대한 근거 확인
- 권리 보전 및 지급명령·반환소송 등 방법 검토
- 합의 이행 또는 집행·배당에 따른 회수 확인
진행 순서는 자료 검토 결과와 상대방의 대응, 현재 절차에 따라 달라집니다.
상담 전 준비자료
- 최초·갱신 임대차계약서
- 보증금 지급 및 일부 반환 내역
- 종료 통지·배달조회·상대방 답변
- 등기사항증명서, 전입·확정일자 자료
- 주택 인도·열쇠 반환·정산 자료
모든 자료를 갖추지 못했어도 현재 확보한 문서부터 정리해 주세요. 계약·지급·통지 날짜와 예정된 일정을 함께 적으면 검토에 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
계약이 끝나면 무조건 바로 이사해도 되나요?
계약 기간이 지났다는 이유만으로 이사·전출을 먼저 결정하기보다는 계약 종료 여부와 보증금 반환, 기존 권리 보전 문제를 함께 확인해야 합니다. 종료 통지와 전입·점유, 확정일자 및 등기 자료를 준비해 주세요. 이사가 필요하다면 임차권등기 등 필요한 절차와 실제 등기 상태를 검토한 뒤 인도·정산 일정도 함께 정리하는 것이 좋습니다.
임대인이 원상회복 비용을 전부 공제하겠다고 합니다.
임대인이 제시한 금액을 그대로 인정하기보다 계약 특약과 훼손 상태, 보수 필요성 및 금액의 근거를 항목별로 확인해야 합니다. 입주·퇴거 당시 사진과 수리 내역, 견적서 및 대화 기록을 준비해 주세요. 통상적인 사용으로 생긴 변화인지 별도 책임이 문제 되는 훼손인지 살펴 공제에 다툼이 있는 금액과 반환받을 보증금을 구분합니다.
승소하면 돈이 자동으로 들어오나요?
승소 판결이 실제 입금까지 자동으로 이어지는 것은 아닙니다. 상대방의 지급 여부와 판결의 집행 가능 상태를 확인하고, 이행이 없으면 재산과 채권 현황에 맞는 집행 방법을 검토합니다. 판결문과 일부 변제 내역, 확인된 재산 자료를 준비해 주세요. 주택의 담보·배당 관계와 다른 채권자의 존재 등에 따라 회수 방법과 결과는 달라질 수 있습니다.